什么是不动产投资信托基金？如何保障收益?

虽然被前辈盛赞为“后浪”，但00后们心里一直是五味杂陈的，为什么?

你想啊，中国改革开放的市场红利，经济高速增长的欣欣向荣，房地产行业长达20年的牛市，这些辉煌基本都是前辈们赶上了，00后一进入职场，就只能望着高高的房价兴叹了，这时候别人再叫你一声“后浪”，你会只想说，“我浪的起来么我”…………

不过00后们也先别急，近日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下简称《试点通知》)，REITs作为被市场期望多年的产品，终于有望被推出;借助这一产品，即使是刚刚步入职场的00后们，也依然有机会投资房地产项目，体会一把当房东的感觉。

01通俗点，到底什么是REITs?

首先，什么是不动产投资信托基金(REITs)呢?

简单说，REITs就是把能稳定产生现金流的不动产，直接转化为资本市场上的证券资产的一种投资产品。

举个例子，小王和同事凑钱买了一个商铺，商铺每月出租能收租金1000块;

所以，这是一个每年能产生12000块(每月1000块)现金流的不动产资产;

但是小王自己还有房贷，家里孩子要上学，急需用一笔钱，于是就有人建议他用这个商铺做一个商业地产的REITs，并设计如下：

把每年的租金12000块作为这个REITs产品的回报，并认为每年5%的回报投资人就会愿意购买;

于是这个REITs的定价就是12000/5%=24万，再把整个资产拆分成一定份数销售给市场上的投资者，并每年支付5%即1.2万元(商铺租金)。

市场上的投资者买了一个5%利息的类信托产品，而小王拿到了24万的资金可以支配....

这样，小王就实现了在不实际出售(需要名义出售给资产管理公司，但到期后往往可以回购)商铺的情况下，融资24万块现金，实现了固定资产的盘活……

对于普通投资者来说，拿出巨额资本去购买商铺是非常困难的，但是他们完全有能力在资本市场购买一定的REITs份额，一旦该计划投资的商铺出现价格增长，就可以和实际购买商铺的投资人一样，享受到溢价的好处;相反，如果商铺由于各种原因出现价格的下跌，由于只是购买了一部分的份额，也不会出现血本无归的风险。

同样，对于购买地产的企业来说，好处也是显而易见的。一方面REITs可以增加企业的融资渠道，实现资金快速回收;另一方面企业也可以通过REITs实现轻资产运营。

再举个例子，比如某企业修了一个物流中心，每年租金可以收120万，该企业想要实现资金的快速回笼来开发新项目，还想有一些现金流，就可以把中心出售给资产管理公司做成REITs产品，假设该产品利息也是5%，于是企业就可以马上实现2000万的现金回笼。与此同时，这个企业在实际运营中还可能以每年140万的价格把物流中心租出去，实现20万的差价利润，多出一份稳定的现金流。

因此，地产企业借助REITs产品，可以迅速实现轻资产运营。

02已是投资房地产的主流方式

与很多金融工具相同，REITs这个工具也诞生于美国。上世纪60年代，美国第一家房地产投资信托基金上市，让美国民众更容易享有土地增值的收益，由此开启了REITs上市之路。但是，历史的巧合让新出生的REITs就遭遇当头棒喝，1962年股市严重暴跌，导致正赴上市的25只REITs胎死腹中。

但REITs并没有销声匿迹，此后很多年，其规模膨胀了很多倍，从87亿美元飙升到1381亿美元。2004年美国监管当局修改了房地产投资信托基金投资法案，允许外国投资者投资REITs，市场活跃度一下子大大提升。目前美国REITs的种类和项目繁多，光市值百亿以上的REITs，就有几十家。其中，零售商业+住宅公寓的房屋持有经营类是主流，此外还有时髦的养老医疗类REITs，办公/酒店/工业/仓储/通讯基站/林地类REITs等等。

REITs公司在购置一块物业后，会出租这些场地，并收取物业租金，这些收入的绝大部分会分红给股东，也就是REITs持有者们。目前，境外REITs投资人收益普遍在6%到7%左右。其中商业地产是REITs运行较多的领域，购物中心、社区零售等租金回报率都比较高，

REITs在美国能够大行其道是有其内在原因的：首先就是门槛低，普通人想要购置商业地产、基建、环保类物业，价格高昂，而且需要较高的交易成本。使用REITs资金门槛低，买入方便;其次就是现金流好，每年都可以收到一定的租金回报，REITs每年税后收入，绝大部分要作为利润分配给投资者，比如税后收入的90%;最后就是流动性较高，如果是自己持有的物业，售出需要挂牌，等待交易，签订各种协议过户等环节，时间周期很长，相比而言，REITs交易很方便。

因为以上种种优点，REITs已经是美国投资房地产的主流方式之一。据统计，美国REITs总市值已高达1.3万亿美元，且年复合增长率跑赢资本市场很多指数。

除美国外，世界上38个国家与地区已成功发行REITs产品。在亚洲，日本是亚洲最大的REITs市场，目前总市值约1375亿美元，因此，可以认为未来中国的REITs规模也会非常惊人。

03REITs+新基建=确定性高

很多人看到这儿，一定会大呼：“太好了!我现在就打算把REITs放到我的资产配置包里了!”

先别急。因为在《试点通知》里，有关REITs的投资范围中，特意排除了住宅和商业地产两类基础资产。房住不炒的战略定性很足，这也被称为我国推出的REITs和国外REITs最大的区别。

“谢谢，那我先告辞了。”

这位少侠请止步!尽管目前我国要发行的REITs里没有住宅和商业地产两大杀器，却包含了铁路、物流仓储、IDC数据中心等基建类项目，因此也可以称为新基建REITs。

我们知道，“基建”一直是刺激经济的一个主要药方。

但在过去的2019年，基建全年增速低于预期。年初的时候，大家乐观预期增速为8-10%，最终全年仅3.8%。更别提再往前，基建的增速基本都是维持20%左右的高位。因此，在新冠疫情对经济造成冲击的今天，“新基建”将是未来一段时间确定性最高的底层项目。

同时，可能还会有人有这样的疑问：

比如说一条高速公路，本来项目团队为了收回投入，并且获得更多的利润，才去努力运营。现在，通过REITs的方式，把所有权卖给了投资人，自己拿到了钱退出。那原有运营团队变成给REITs打工的了，还会全力运营项目吗?如何保障收益?

别担心，监管层已经想到了这点：《试点通知》规定，原始权益人要以战略配售的方式持有不低于20%的份额，锁定期不少于5年。从根本上保障了运营团队与基金持有人利益的一致性。

那么普通投资者如何能够买到“新基建REITs”呢?

其实众多基金公司已经摩拳擦掌了，根据公开报道，多家头部基金公司已在内部研究公募REITs产品，并表态积极参与基础设施公募REITs试点。

按照要求，原始权益人至少保留20%，网下发售包括证券公司、基金管理公司、信托公司、保险公司、银行理财子公司、社保基金等等至少要占比64%，留给公众投资者的份额大约有16%。

根据国外经验，REITs产品对长线资金来说较有吸引力。比如教育基金、养老基金、保险基金这种时间很长，要求现金流及长期收益稳定的资金，应该会很喜欢REITs这类资产。

而留给散户的16%份额，虽然份额不是很多，但也会给一部分敢于尝试新鲜事物的投资者一个合理配置资产的机会，成为在理财、另类资产投资等方式之外的一种补充。且在资产荒的背景下，第一批推出的REITs项目将是已有竣工项目里比较优质的，风险收益比会比较好。

在未来很长一段时间里，发展新基建将成为国家的主要战略，将以信息网络为基础，涵盖5G、云计算、数据中心等众多深科技，助力产业转型升级、带动就业增长，经济高质量发展。在疫情逐渐稳定的大环境下，新基建将成为经济回归正常秩序的一个重要推动力。

由此，将新基建以及后续可能开放的住宅、商业地产类REITs纳入到资产配置的篮子中，将成为参与新经济的一条终南捷径，同时，也给年轻人一个低门槛参与房地产投资的机遇。