个人房贷利率批量转换即将结束，固定利率与LPR怎么选？

近日，根据五大行公告，自8月25日起，将对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人住房贷款进行批量转换，统一调整为贷款市场报价利率(LPR)定价。转换工作自2020年3月1日开始，原则上于2020年8月31日前完成，房贷利率“二选一”眼看期限将至。

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两种方式仅一次转换机会

“LPR利率”是贷款基础利率的简称，是以18家银行共同报价，去掉一个最高值和一个最低值，再取平均值得出，每月20日更新。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年8月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

简单来说，如果选择固定利率，未来贷款利率值将固定不变;如果选择“LPR+加点”浮动利率，利率水平将随市场利率水平变化。

定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

据中信银行相关人士介绍，该行个人存量贷款定价基准转换率超过80%，转换客户中九成以上选择LPR浮动定价模式。

具体选择哪种，可由借款人与银行协商确定，但借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。8月24日之前，固定还是LPR可以自行操作确定，而未做选择的8月25日将统一批量由银行转成LPR。个人如果有异议，可在2020年12月31日前转回固定利率。

有业内人士指出，存量房贷此前基本都是以贷款基准利率为定价基准，而LPR形成机制改革之后，贷款基准利率逐步淡化，调整的可能性不太大。批量转换后客户如再申请转回原合同安排，其实就跟选择固定利率差不多。

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转为LPR后月供如何变化?

根据央行此前公告，转换为LPR的，重定价周期最短为一年，也就是说浮动利率至少1年调整一次，但2年、3年甚至更长期限也是可以的，不会每月调整。

工行也解释称，对于LPR浮动利率贷款，按照合同约定的重定价周期进行重定价。

例如，如果贷款发放日是2010年5月1日，合同约定的重定价周期是1年，那么在每年的5月1日会按照最新公布的相应期限LPR进行调整。除重定价日以外，LPR变动对贷款利率没有影响。

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LPR和固定利率如何选择?

从现有房贷利率来看，建议利率越高，越有转成LPR利率的必要;从贷款的期限来看，房贷的剩余还款期限越短，转成LPR越合适(这里指的是“剩余还款期限”，并不是房贷的原期限)。

从LPR走势来看，如果认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好;如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势。最新数据显示，去年五年期以上房贷为4.8%，到现在已经降到了4.65%。

但对于大多数人来说，判断利率的长期走势是上升还是下降是很难的。

因此，民生银行首席研究员温彬建议，存量房贷客户还要根据自身具体情况，以及贷款价格、贷款期限，贷款余额等，综合选择更适合自己的利率转换方式。

如果此前的房贷利率价格折扣力度大，月供剩余时间比较长的话，可以选择固定利率，有助于锁定月供成本，以便将来更好地安排个人及家庭的收支情况，无需因房贷利率变动影响正常生活安排。

如果月供剩余时间较短，贷款余额也不大，选择浮动利率可能更合适，因为即使LPR出现反转，也可通过提前还款方式来规避利率风险。

招联金融首席研究员董希淼指出，房贷利率转成挂钩LPR还是固定利率，与现在的利率是多少无关。只需要判断未来利率走势是上升还是下降。如果判断是上升，那么就转成固定利率，如果判断是下降，就转成挂钩LPR。

“从中短期看，我国利率处于下行趋势。将存量浮动利率房贷转成以LPR作为定价基准，对借款人是有利的，有助于减轻借款人房贷支出。”董希淼说。

董希淼表示，目前来看，比较适合转成挂钩LPR。理由有以下四点：首先，判断长期利率走势上行还是下行，不确定性太大。但中短期利率下行基本上是有共识的;其次，即使几年后利率上行，但本金逐步减少，利率上行带来的损失其实比预期要低;再次，无论是自住还是投资，房子持有时间可能平均不会超过十年，所以，并不需要考虑太长期限的利率走势;最后，如果出现了与预期不一样的利率大幅上升走势，还可以提前还贷。(综合第一财经、凤凰网房产等报道)