首家服务领事馆的上市物企将诞生，东原仁知服务4月29日港交所挂牌

在境内的物业行业流行着一条不成文的鄙视链。各国领事馆》医院》全球500强地区总部》五星级酒店》超甲级写字楼》商场》高端住宅区》普通商品住宅区》老旧住宅小区》中低端产业园……，这条鄙视链的顶端，之所以是领事馆，是因为后者的服务门槛、服务品质、专业能力要求更高，是绝大多数境内物企没有能力提供的。

而在少数有能力为各国领事馆提供服务的物企中，有一家企业已于4月29日叩开港交所的大门，完成敲钟、挂牌上市。这家物企就是成立于西南，已经在物业行业耕耘19个年头的迪马股份旗下的东原仁知服务。

后者在2021物业百强企业中位列20名，同时在北京赛惟咨询2021年客户满意度调查结果显示，东原仁知服务以93分的客户满意度，位列全国物业行业第一。

管理面积快速增长

在中国提供物业管服务已长达19年，其业务覆盖西南、华西、华中、华东、华南、华北六大区域，深耕以北京、上海、重庆、成都、武汉为核心的一二线城市。目前，东原仁知服务已经形成物业管理服务+社区增值服务+非业主增值服务三条主要业务线。

截至2021年12月31日，东原仁知服务在16个省份的51座城市拥有325个在管物业项目，包括133个住宅、192个非住宅物业，总在管建筑面积约2,820万平方米，其中住宅物业、非住宅物业分别约2,051万平方米、769万平方米。同时，东原仁知服务源自独立第三方的在管面积由2019年的276.5万方，占比23.3%，增长至2021年的1410.4万方，占比达50.0%，市场化进程迅速。

由于过去几年，物业行业的竞争日趋白热化，第三方管理面积的占比能快速扩大到50%以上，在很大程度上也反映了出色的业务拓展能力，根据招股书，东原仁知的第三方招标签约率高达87%，处于行业领先水平。

不仅外拓能力强，通过优质服务的提供，项目的续约率也高。从2019年至2021年，东原仁知的留存率分别为92.5%、97.5%和97.4%。高比例的留存率，有效降低了销售费用的支出压力，帮助公司实现管理规模的稳定高增长。

2019年，东原仁知服务总部落地上海，形成“重庆+上海”双总部格局。扩大现有城市业务组合，同时进入具有高增长潜力的新城市发展战略指引，在业绩记录期内，长三角区域在管面积占比由2019年的8.2%，提升至2021年的27.4%，市场布局得以持续优化。

尤其是公司的服务业态多元，除了传统的住宅业务外，还涉及、政府部门、当地及国际学校、医院、不同国家总领事馆、物流公司、《财富》世界500强外资企业在中国的分公司等。多元的业务开拓能力，让东原仁知有能力深拓那些毛利高、增长空间大的特定领域，确保公司有能力实现保持高毛利同时的高增长。截止2021年12月31日，东原仁知基础物业管理服务的毛利率由2019年底的17.6%，升至23.1%，很大程度归功于非住宅业务相对较高的毛利和营收增幅。

收并购之王：最会挑“尖货”的买家

近年来，物业行业流行通过并购，迅速实现规模和业绩的高增长。

东原仁知也不例外。区别是公司属于物业行业收并购领域里专挑“尖货”的行家。

通过收并购如重庆盛都、湖北中禾、绵阳瑞升、上海原集、泸州跨越、皆斯内集团、盛康集团，东原仁知的业务范围成功从住宅，延伸到了住宅以外几乎所有物业服务领域的业态，更重要的是，还使业绩成功实现了高速增长。

招股书显示，从2019年至2021年的三年间，由被收购企业创造的收益增幅分别为317%、39.9%、844%；而同期东原仁知的自身有机增长仅为41.6%、37%、30%。上述七笔收购的价值可见一斑。

收购不仅丰富了业态，快速提升了营收和利润规模，更进一步丰富了公司的客户群。东原仁知服务多元化的业务组合和丰富的服务客户，同样带来了增值服务的多元化，并推动在非业主增值服务和社区增值服务上获得更高的业绩收益。

截至2021年12月31日，东原仁知服务营业收入11.9亿元，2019-2021年复合增长率为46.1%。从营收构成上看，2021年，东原仁知服务基础物业服务营收、社区增值服务营收、非业主增值服务营收分别为6.29亿元、2.87亿元、2.78亿元，业绩贡献率分别为52.7%、24.0%和23.3%，呈现出“211”格局。

目前，物业的三大服务板块，已经形成了相互协力的服务生态组合。以社区增值服务为例，就包括了停车位管理服务、停车位和物业销售服务、物业代理服务、社区策划活动等。这些业务的相互协同和配合，不仅能提升各自的增速，还能进一步衍生和孵化新的服务类型，进一步提升收入的增长空间。

资料显示，东原仁知是此发行总量为1666.67万股，其中公开发售166.68万股，国际发售1499.99万股，每股发行价11.90-15.40港元，每手200股，预期将于4月29日上市。

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