现金流充裕 贝壳拟以“双重主要上市+介绍上市”登陆港股市场

2022年5月5日,中国最大的房产交易和服务平台——贝壳(NYSE:BEKE, 02423.HK)对外宣布，其拟以介绍形式在联交所主板双重主要上市,预计将于5月11日正式开始挂牌交易。

2020年8月贝壳在纽约证券交易所顺利上市,此次,贝壳采用“双重主要上市+介绍上市”方式回港上市，至此，港交所和纽交所两个资本市场均成为贝壳的主要上市地 ,同时也意味着,即使其中一个交易所摘牌,也不会影响其在另一个交易所的上市地位。

今年4月中旬，包括贝壳在内的多只中概股被美国证券交易委员会(SEC)列入了《外国公司问责法案》的认定名单,未来三年如未能提交美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)所要求的报告,将被强制退市,这预示着贝壳可能最早于纽交所退市时间为2024年。对此,贝壳回应称，将积极寻求可能的解决方案，以最大程度地保护股东的利益,并在条件许可的情况下,保持公司在纽约证券交易所的上市公司地位。此次,贝壳堪称“闪电般”的“回港”举措, 增加了新的市场的同时,无疑也在一定程度上规避了从纳斯达克退市的风险,有效化解了公司所面临的不确定性,保护了存量股东的利益。

公开资料显示,贝壳当前已建成并运营着中国首个具一定规模的线上线下一体化房产交易和服务平台, 主要为消费者提供二手房和新房交易、房屋租赁、家装家居等多项房地产交易服务。数据显示, 截至2021年底，贝壳平台上的房产经纪品牌多达300个,活跃门店数则已超过45000家,活动经纪人更是多达40.6万名。且根据灼识咨询报告，截至2021年底，贝壳平台上有约430万套二手房交易的真房源，在中国排名第一。

随着平台综合实力的不断提升,再加上入职平均时间超过十年并经过行业周期充分历练的高管团队的持续“掌舵” ,近年来,贝壳经营规模持续扩大,业绩也连年上升。数据显示, 贝壳总交易额已从2020年的3.50万亿元大幅增至2021年的3.85万亿元，实现双位数稳增。不仅如此,2019年到2021年,贝壳净收入分别达到了460亿元、705亿元和808亿元,年复合增速高达32.53%。同期,剔除股份支付薪酬费用的影响，贝壳经调整净利润（非通用会计准则指标）分别达到了7.75亿元、50.31亿元和10.14亿元,即使历经2021年下半年的行业“大考”,其年复合增速仍达到了近15%。

2021年,贝壳更持有现金及现金等价物、限制性现金和短期投资多达561亿元。众所周知,2021年下半年,房地产市场开始步入下行通道,产业链上的企业是否拥有足够的现金流,已成为其能否安然度过行业”低谷“的关键,因此相关企业均开始“想方设法”进行融资。而据悉,此次贝壳“回港”上市，并不发售新股及募集资金,也足以印证其目前现金流的充裕。此外,值得注意的是,得益于稳健和全面的风险评估措施，贝壳目前仍保持着良好的回款能力，应收帐款周转天数持续减少。贝壳财报显示，贝壳全年新房回款DSO从2020年的103天下降到2021年的97天。

稳健经营的同时,贝壳也开始了“未雨绸缪”,据悉2021年,其宣布内部架构调整，成立贝壳房产经纪事业群，该事业群作为一体两翼中的“一体”，聚焦房产交易赛道,同时设立“贝壳整装大家居事业群”和“贝壳惠居事业群”为“两翼”,“一体两翼”发展战略全面启程。

进入2022年，贝壳表示,“一体”业务将实现三个目标：第一，推动经纪人等服务者的专业化与职业化；第二，会更关注品质前提下的房屋交易事业群经营效率，提升组织神经末梢的灵活性；第三，“一体”在2022年开始助力家装家居和普惠居住“两翼”，构建向第二赛道高效荐客的业务模式。

当前,随着“美好居住”时代的到来，贝壳正在加速完成“一体两翼”战略升级，持续参与居住产业高质量发展。据观察,虽然房地产处于“低迷”阶段,但住房需求预计仍将保持韧性,根据灼识咨询报告，按总交易额计算，中国居住市场规模在2021年达到39.6万亿元，预计到2026年增长至55.7万亿元，复合年增长率为7.1%，按消费规模计算，中国仍是全球最大的市场。

与此同时,预计到2026年,中国通过房产经纪服务进行的房屋交易和租赁总交易额也将在2021年12.7万亿元的基础上增长至19.4万亿元，渗透率也将从2021年的49.8%提升至2026年的61.6%。此外,包括家装家居等在内的其他居住服务市场也具有高增长潜力，预计到2026年市场规模将达到24.2万亿元。几大市场规模的稳健增长,也为贝壳“一体两翼”业务线发展提供了广阔的空间,从而有望确保其实现业绩的持续高增。

近日,《红周刊》获悉,美国证券交易委员会(SEC)再度将88家中概股列入“预摘牌“名单,预计中概股回归潮或将愈演愈烈,而贝壳此次快速“回港”的方式,无疑提供了参考和“范本”。对此,中信证券(600030)也表示,公司在诸多不同的方案中,选择了最有利于流通股东的方案,充分体现了公司良好的治理,也匹配公司资金充裕的现状,另外,方案不涉及新股发行,最大限度地避免了摊薄,加快了方案进度,有利于公司早日进入港股通,提升流动性。相信在公司整体登陆港股市场后,有希望获得更多投资者的认可。

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