珠海万达商管更新招股书：上半年净利超40亿元 三年分红近百亿

中新经纬10月27日电 (薛宇飞)在招股书失效数日后，珠海万达商业管理集团股份有限公司(下称珠海万达商管)于25日在港交所发布第三份招股书，并在其中披露2022年上半年的经营数据。作为掌管全国424个万达广场的巨头，按照弗若斯特沙利文的数据，截至2021年12月31日，在商业运营服务提供商中，珠海万达商管的在管建筑面积排在全球第一。

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据披露，王健林夫妇间接合计持有珠海万达商管约41.53%的股权，为第一大股东，其余股东还包括腾讯、碧桂园等。近三年以来，珠海万达商管均进行了大笔分红，累计分红额达百亿元人民币。

回A失败再度赴港 王健林为控股股东

万达集团旗下包括了商管集团、文化集团、投资集团，外界所熟知的万达广场和万达系列酒店，就由商管集团负责。万达商业曾于2014年12月登陆港交所，成为当年港交所最大IPO。2016年9月，万达商业从港交所退市，同时推动在A股上市。

据了解，2015年9月，万达商业就已启动A股IPO程序，向中国证监会报送了招股书。然而，5年多过去了，万达商业仍未能上市，直到2021年3月24日宣布撤回A股IPO申请。

虽然港交所上市相对容易，但并非坦途。2021年10月21日，成立不久的珠海万达商管在港交所首次递交招股书，6个月后招股书失效。2022年4月22日，珠海万达商管递交了第二份招股书，半年后再度失效。到10月25日，珠海万达商管已是三度递表。

参照万科旗下的物业服务公司万物云，该公司于今年4月首次递表，9月底实现上市，速度要比珠海万达商管快不少。另外，当前港股整体低迷，尤其是内房股和物业服务股，股价跌幅十分明显。在外界看来，珠海万达商管赶在此时上市并非良机。

从股权上，王健林是珠海万达商管的第一大股东及控股股东。招股书显示，大连万达商业直接持有珠海万达商管69.99%的股份，并通过三家公司间接持有8.84%的股份。王健林夫妇持有大连万达商业52.68%的股份，这部分持股包括了直接持股5.19%、通过万达集团间接持有44.31%、王健林妻子林宁直接持有3.18%。照此计算，王健林夫妇合计间接持有珠海万达商管约41.53%的股权。由于王思聪持有万达集团的控股股东2%的股权，因此他也间接持有珠海万达商管少量股份。

王健林不在珠海万达商管的管理层之列，公司董事长由齐界担任，肖广瑞任执行董事及总裁，王志彬任执行董事及常务副总裁。这三人都是万达的老员工，齐界还担任着万达集团副董事长及总裁，是万达的“二把手”。

在管商场425个 轻资产项目占比超三成

招股书称，珠海万达商管主要关注于商业广场，提供商业管理服务、物业管理服务及增值服务。按截至2020年12月31日的总在管建筑面积及储备项目建筑面积计算，珠海万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，市场份额为8.3%。

截至2022年6月30日，珠海万达商管管理了425个商业广场，在管建筑面积约6010万平方米。2019年-2021年，在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.8%。

以轻资产模式管理独立第三方商业广场，是万达商管近几年大力推广的方式，而且，其现有及待开业的项目全部都采用了该模式。招股书透露，该模式下，公司通过项目净收益的分成，而非通过支付租金方式，绑定独立第三方业主与公司的利益。公司不需要投入大量的资金以取得商业广场的土地使用权及建筑物产权，有助于以高效的方式拓展项目，进而持续扩大业务规模。

来自第三方的商场占比不断提升。数据显示，2019年-2021年及2022年上半年，珠海万达商管在管独立第三方商业广场数量分别为71个、98个、132个、140个，占在管商场数量的22.0%、26.6%、31.7%、32.9%。另外，截至2022年6月30日，共有196个储备项目，其中175个是独立第三方项目。

业绩方面，2019年-2021年及2022年上半年，珠海万达商管分别实现营收约为134.37亿元、171.96亿元、234.81亿元、134.80亿元，毛利分别为45.81亿元、63.44亿元、105.22亿元、65.95亿元，毛利率分别为34.1%、36.9%、44.8%、48.9%。上述年份，公司的净利润分别为12.48亿元、11.12亿元、35.12亿元、40.47亿元。

财务指标上，2019年-2021年及2022年上半年，珠海万达商管的资产负债率整体处于下降态势，分别为80.4%、95.8%、70.9%、68.1%；综合财务状况表内的现金及现金等价物分别为145.11亿元、93.64亿元、188.83亿元、158.24亿元。

珠海万达商管的客户中，万达集团的占比较大。2019年-2021年及2022年上半年，来自五大客户的收入分别占总收入的12.5%、11.7%、24.1%、27.9%，这五大客户中，“万达集团及其联系人”占绝大多数，2021年及2022年上半年的占比分别达到了20.8%、25.5%。

对赌日期渐近 三年分红近百亿

据披露，大连万达商业及珠海万赢与郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG太盟投资集团等投资人签有对赌协议，大连万达商业及珠海万赢同意保证珠海万达商管2021年-2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元、94.6亿元。若未能达成，大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份，或向投资者支付现金补偿。

珠海万达商管2021年的净利润为35.12亿元，但招股书称“公司2021年预估实际净利润已达到目标净利润的要求”。此外，万达商管还与上述机构投资人签署了上市进程的承诺，即若2023年底前未能完成上市，公司有义务向投资人回购股份。

今年8月底，标普全球评级将万达商管及其香港子公司万达商业地产(香港)有限公司的评级展望自稳定调整至负面，同时确认万达商管的长期主体信用评级“BB+”和万达香港的长期主体信用评级“BB”。标普指出，2021年下半年，万达商管从珠海万达商管的几名IPO前投资人处收到395亿元投资款，之后，万达商管用这些资金偿还了部分债务和进行短期金融投资。如果珠海万达商管未能如期上市，且所有IPO前投资者选择行使回售权撤出投资，万达商管和万达集团的流动性和财务指标可能会弱化。

据招股书披露，珠海万达商管在近三年均进行了大手笔分红。2019年-2021年及2022年上半年，珠海万达商管分派股息金额分别为0元、51.78亿元、11亿元、35.17亿元，合计97.95亿元。2022年9月8日，公司董事会批准并通过了有关截至2022年6月30日止六个月中期股息的决议案，决定将派发截至2022年6月30日六个月的现金股息34.79亿元。这份派发股息建议已在9月23日的股东大会上获批准。

按照王健林夫妇持有珠海万达商管约41.53%的股权计算，仅最近34.79亿元的股息派发，他们就能获得超过14亿元的现金。(更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)

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