开源证券：维持华润置地“买入”评级 年末销售表现亮眼 华润有巢REIT成功扩募

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开源证券发布研报称，维持华润置地（01109）“买入”评级，华润置地发布2025年12月运营数据。公司上半年营收利润实现增长，结转毛利率逆势提升，经常性业务质效双增。公司销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩，经常性业务盈利水平高企。

开源证券主要观点如下：

销售排名稳居前三，12月销售数据超预期增长

公司2025全年实现销售金额2336.0亿元，同比-10.5%，排名稳居前三；实现销售面积922.5万方，同比-18.6%；销售均价25322元/平，同比+9.9%。其中12月单月公司销售金额和面积同比分别+28.1%、+29.1%，其中深圳湾澐玺开盘首日去化130亿，北京润园开盘首日去化35亿，上海外滩瑞府和澐启滨江也在12月加推，一线城市销售额占比较大。

拿地积极，投资城市能级较高

公司2025全年拿地33宗，对应规划建面339万方，土地总价917亿元，其中权益拿地金额683亿元，拿地权益比74%；拿地均价达27024元/平，拿地强度达39%。分结构来看，公司在一线城市拿地占比66.6%，二线城市占比28.3%，项目整体安全垫较高。

经常性收入稳中有升，华润有巢REIT成功扩募上市

公司2025全年实现经常性收入511.5亿元，同比+6.5%；其中经营性不动产（购物中心+写字楼+酒店）租金收入329.4亿元，同比+12.8%。公司12月单月实现经常性收入52.9亿元，同比+0.8%；其中经营性不动产租金收入30.1亿元，同比+9.4%。2026年1月，华润有巢REIT扩募上市仪式成功举行，此次扩募为华夏基金华润有巢REIT的首次扩募，配售价格2.53元/份，认购比例达99.51%，最终募集资金总额约11.329亿元（不含募集期利息），资金扣除相关预留费用后，全额用于收购华润有巢旗下优质资产上海马桥项目。

风险提示

政策支持不及预期、行业销售恢复不及预期、公司融资不及预期。

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