上市一周年，港股首个“纯商管股”星盛商业成绩如何?

近两年，拥有较高增值空间的商管服务颇受资本市场青睐，房企分拆商管上市已经成为一股热潮。放眼港股市场，包括星盛商业、华润万象生活、宝龙商业、中骏商管等商管企业纷纷登陆上市。

这其中，星盛商业作为在港上市的首家纯商用物业管理企业，自2021年1月26日上市以来便备受关注。值此上市一周年之际，赢商网梳理其过往一年的市场动作，以期了解港股首个“纯粹”商管公司的市场竞争力与成长性。

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经营表现稳健

获资本市场高度认可

2021年1月26日，星盛商业赴港上市，在市场均打包住宅物业上市的情况下，其独自起舞于“纯商业运营管理”显然面临着更大挑战。而从上市一年间其释放的财务数据透出星盛商业经受住了市场检验：

在2021年的半年报中，星盛商业实现营收利润双增，半年营收增长27.8%至2.57亿元，归母净利润同比增长43%至0.83亿元，毛利率高达56.7%，呈现出稳增长与高毛利的竞争优势。

从初步的全年数据来看，星盛商业依旧保持了良好的增长势头，据企业透露，2021年全年同店销售额较2020年增长超过20%。并依托城市型购物中心“COCO Park”、区域型购物中心“COCO City”和“iCO”、社区型购物中心“COCO Garden”，以及家居购物中心品牌“第三空间”完整的产品线，为全国近30个城市80余个商业项目提供商业服务，合约管理面积近400万平方米。

凭借着良好的经营效应，星盛商业已经成长为多家机构覆盖并认可的绩优股。数据统计，过去一年星盛商业累计获得第一上海、招商证券(600999)、建银国际、平安证券、西南证券(600369)、兴业证券(601377)、东方证券、安信国际8家券商覆盖，均给予“买入”或“推荐”评级。

东方证券在研策报告中提到：“得益于公司的文化和管理模式，相比于同行业已上市公司，星盛商业对关联公司的依赖更小， 市场化程度远高于竞争对手。运营效率持续保持业内较高水平，显著优于多数竞争对手，充分显示了其扎实的运营管理能力。”

毫无疑问星盛商业在资本市场的表现渐入佳境，这也助推其获得行业多项殊荣。在2021年度，星盛商业先后获得行业颁发的“最具潜力上市公司”、“最具投资价值奖”、“最佳投资者关系”、“最具品牌力IPO”、“最佳IR团队”等荣誉，进一步彰显了公司优秀的品牌影响力与长期的投资价值。

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超级生长力

精细化运营提升存量资产活力

从“新生”到“绩优股”，实则来源于星盛商业近一年对内功的修炼。过去一年星盛商业着眼于提升企业的精细化运营服务，形成了两个明显的思路：一方面强化总部的资源统筹能力，以联动营销推动各项目销售业绩的增长，并借此扩大企业的品牌影响力；另一方面推动各项目的求新求变，紧跟市场趋势提速存量项目焕新，夯实企业的基础实力。

深化全国联动营销

相比于2020年，星盛商业愈加注重各项目之间的深度互动，因此更聚焦联动营销，过去一年共策划落地7场此类品牌性活动及话题传播，覆盖了氛围营销、线上话题、会员活动以及SP等多个板块，贯穿春节、520、暑期、店庆、年终等全年关键节点，实力拉动销售业绩的提升。

以其连续举办5年的“大抢节”为例，2021年统筹全国11个购物中心在暑期销售淡季开启狂欢，推动销售额同比提升18.7%，会员新增量同比提升133.2%。

12月联袂旗下13个购物中心发起年终回馈“嗨星嘉年华”，打造年末盛会。在为期一个月活动直接促进销售日均同比增长10%，会员新增量同比提升72.7%。

而在多场活动中，星盛商业还联合WWF公益组织，支付宝、抖音、影视作品等线上资源，农行、中信、建行、银联、深圳购物季等政府、银行资源的联动发力，这背后亦是其统筹运维能力显著提高的表现。

与时俱进焕新存量项目

除了在推广活动上发力，星盛商业在核心内容-存量资产的经营上亦具有明显的提升。以打造标杆的思维焕发全域项目生机与活力，星盛商业梳理各项目经营状况与市场痛点，焕新升级探索资产的长效经营发展。

就标杆项目深圳福田星河COCO Park而言，15年的逆生长越“活”越“年轻”，建立的年轻文化语境让项目进一步夯实头部购物中心的行业地位。2021年深圳福田星河COCO Park围绕客群年轻化，拥抱新趋势持续注入新鲜品牌与潮流有趣活动补充项目活力。

其中在品牌上，全年焕新店铺76家。包括耗资超半亿打造3000㎡的阿迪达斯品牌中心店，作为华南首家全球最高等级的旗舰店配置了裸眼3D LED屏，极大增强体验感；围绕品质餐饮、文化产业及流量网红品牌，亦持续引入SHAKE SHACK福田首店、深圳首家米其林泰式餐厅Mango Tree、新加坡米其林美食地标泰珍荟旗下狮·拾久品牌国内首店、深圳首家米其林必登榜潮汕菜海门鱼仔、华南首家日式烤肉牛角、国内首家日本甜品Chateraise、华南首家FASCINO Bakery＆ Cafe、华南首家新国潮WAT跨界鸡尾酒吧、精酿文化的先驱18号酒馆、MannerCoffee深圳首家咖啡烘焙综合店、Arabica%、Lady M、M Stand等30多家品牌首店，满足年轻潮流一族的追新猎奇、打卡社交的新需求。

而随着近年来对美妆矩阵的完善，深圳福田星河COCO Park已聚集了Dior、Lanc?me、YSL、Giorgio Armani 、CPB、Guerlain、FRESH、Givenchy、ACQUA DI PARMA、Burberry、ISSEYMIYAKE等16家国际一线美妆品牌。

在活动上，推动艺术文化氛围营造，在15周年之际邀请知名设计师定制艺术展陈，并同步引入QQJOY2021全城嘉年华、全国首展的《贺岁迎祥——悦读故宫》创意文化展等，在潮文化之上提升艺术调性；与此同时，围绕“首秀、首发、首展”等理念触发Z世代猎奇效应，顶流明星、独家限售联动鞋款、泡泡玛特隐藏款、乐高独家定制款等，吸引一波接一波的年轻潮人打卡。

除了深圳福田星河COCO Park外，星盛商业亦加强其他存量项目的市场影响力，塑造区域标杆项目：

深圳星河WORLD·COCO Park举办超30场深圳/全国独家活动，聚焦潮玩文化，自办IP赛事《燥舞阵地》，落地沉浸质感社交空间，整体客流同比提升30%，商户销售屡创新高。

深圳龙华星河COCO City全年落地独家资源活动近130场，包括IKEA新年快闪店、GO浪俱乐部等活动频发，跻身区域话题制造机。

深圳龙华星河iCO话题营销亮点频发，“应急玫瑰”事件营销、“海很漂亮”沙滩展暨萌宠节、“呐，请你吃糖”糖果展等活动，曝光超百万，并跻身抖音热搜榜，B站超500万播放量，引发行业关注。

中山天奕星河COCO City在2021年通过绚美灯饰、互动美陈、家庭儿童游乐设施等，打造天奕漫街，提升时尚潮流街区氛围，成为区域游乐高地。

惠州星河COCO Garden迎来超20%的新店开业，并引入猫熊煮茶、戎创安学、超级飞侠等多个城市首店。

作为开业已有22年的鄂尔多斯(600295)星河COCOCity，随消费客群的转变亦是逐步向轻奢潮流调整，2021年招调近百个商户，并引入鄂尔多斯首家MICHAEL KORS，推动商圈向中高端转变。

2021年开业的宁乡翡翠湖星河COCO City是星盛商业进军湖南的首个商业综合旗舰项目，带入80家、超50%的区域首店，拉动城市消费升级。

依托于星盛商业品牌号召力与活动引领力，多个购物中心在2021年业绩再创新高。如：

——深圳福田星河COCO Park全年销售额破28亿，客流量达3000万人次，超150家品牌销售深圳前三，近70家品牌破千万。

——深圳龙岗星河COCO Park过去一年销售规模增长21%，创开业以来最高年销售额。

——深圳星河WORLD·COCO Park全年招调品牌133个，百家品牌招调后成绩提升明显，整体销售额相比疫情前提升25%，月均销售超百万品牌数量同比提升50%。

——常州武进湖塘星河COCO City客流较2020年增长22%，销售同比增长29%，创开业以来销售新高。

——汕尾星河COCO City销售强势增长，年销售额同比2020年上升57%，引入近10家城市首店品牌。

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如此，精细化运营形成了良好的口碑渗透至多个城市，并依托商业引领力成为区域消费升级的主力担当。凭借出色的运营成绩，星盛商业获评“2021年中国商业地产百强企业”、“2021年中国商业地产运营十强企业”等荣誉。

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市场规模扩张

2022年多个项目开业

以存量项目精细化运营的同时，规模亦是支撑股价的底层因子。尽管有星河控股集团关联业务支撑，但加强第三方外拓保持规模快速增长是摆在星盛商业面前的重要课题。

有了标杆项目运营能力这一实力佐证，再加之企业建立的“总部+区域+项目”三级组织架构保障，过去一年星盛商业的市场外拓取得突破性成果，新拓展5个第三方项目，全面打开了与市属国企、大型企业合作的关口，助力企业可持续获取优质商业项目资源。

在2021年度，星盛商业相继与厦门特房、上海建工(600170)、立白集团等建立项目合作，新签约厦门星河COCO Park、广州健康港星河COCO Park、日照星河iCO、广州从化海音星河iCO、湛江星河COCO City等，上述5个第三方项目新增贡献的合约面积约39万平方米。

截止到2021年底，星盛商业已进入全国近30个城市，为80余个商业项目提供服务，总合约管理面积近400万平方米，其中有超60%来自第三方拓展，这充分展示了星盛商业优秀的外拓能力。

2022年，星盛商业将加速推动储备项目落地转化，年内迎来多个项目开业。代表性项目如下：

厦门星河COCO Park

星盛商业与厦门特房集团强强联合，位于厦门岛内东部会展商务商贸区域，商业总建筑面积约7.3万㎡，将以文化、运动、生态为肌理，打造厦门会展片区的全新商业体验标杆。

厦门星河COCO Park

广州健康港星河COCO Park

星盛商业首进广州力作，位于广州城心荔湾区白鹅潭广州国际医药港，商业建筑面积约12万㎡，将复刻COCO Park品牌标杆空间——星空广场，“三首层”开放中庭，并塑造新兴家庭亲子乐场、互动社交多元体验、文化涵养国潮复兴三大特色主题，打造广州首席微度假生活场。

广州健康港星河COCO Park

嘉兴星河COCO City

星盛商业首进浙江力作，位于嘉兴市南湖区国际商务核心区域金融中心板块，商业体量近10万㎡，将打造三大城市休闲社交平台和五大主题场景，涵盖轻奢时尚、潮流零售、餐饮美食、亲子童趣、运动体验、数码配套、夜经济等多种业态。

嘉兴星河COCO City效果图

恩施星河COCO City

星盛商业与恩施州和润建设投资集团强强联合之作，位于恩施州大桥东岸，商业建筑总面积约13万平方米，集体验式家庭购物中心、滨江风情商业街、精品主题酒店、生态写字楼、板式江景豪宅、创客SOHO焕新为一体，打造恩施首席“一站式、全业态、全客层”水岸情景购物中心。

恩施星河COCO City效果图

佛山长华星河COCO City

星盛商业与长华国际佛山标杆力作，位于佛山博爱路与科技路双主干道交汇，是双地铁上盖项目，总建筑面积超80万㎡，其中购物中心面积约16万㎡，将通过生态、体验、品质的核心内涵打造广佛新中心全新商业标杆。

佛山长华星河COCO City效果图

灌南恒基星河COCO City

星盛商业在江苏连云港(601008)打造的商业标杆，商业建筑面积13万㎡，规划层高22米IMAX巨幕影厅、超8000㎡多功能宴会厅、约20000㎡缤纷主题美食、超12000㎡儿童主题空间等10大特色购物生活体验，打造苏北首个超级活力体验地。

灌南恒基星河COCO City效果图

江阴星河COCO City

星盛商业进驻华东的又一商业概念力作，地处于城市产业规划的“高新产业聚集区”，商业建筑总面积约6万㎡，拥有自带流量的“购物中心-屋顶街区-室外花园阶梯”，将打造新都市、全天候、绿生活的多元空间体验场景。

江阴星河COCO City效果图

上市一周年的星盛商业，在资本的推动下，迎来了快速发展期。伴随着核心商业运管能力的不断提升，星盛商业未来将释放更大的市场影响力，2022年的星盛商业更加值得期待！

关键词： COCO