物业板块估值大幅回调背景下 融汇悦生活二度闯关港股IPO

财联社（北京，记者 李洁）讯，尽管物管公司在港交所上市变得愈来愈艰难，但房企分拆物业上市的步伐并未停止。

日前，融汇悦生活集团有限公司向港交所更新了IPO申请材料并重新递交招股书。这已经是该公司第二次提交上市申请，其首度递交招股书是在2021年6月30日。

融汇悦生活在第二次递交的招股书中，更新了2021年及2022年相关财务数据。截至2022年3月13日，该公司在重庆市、福州市及济南市拥有合共64个在管项目及71个已订约项目，在管总建筑面积及合约总建筑面积分别为840万平方米及970万平方米。

值得关注的是，去年下半年以来，物业板块估值较高点大幅回调，有物业公司在港上市首日即破发。

在这样的市场环境下，融汇悦生活却依然选择赴港上市。对此，香颂资本执行董事沈萌告诉记者，虽然目前市况不佳，但房企分拆物管公司上市并进行一定融资，可以作为房地产开发业务之外的资产避风港。

“随着今年港股上市门槛的提高，未来上市难度将加大，中小型物企均想尽快上市以打通融资渠道。”一位长期跟踪物业行业的分析人士表示。

融汇悦生活更新后的招股书披露，其2019年、2020年及2021年的收入分别为2.24亿元、2.41亿元以及3亿元，复合年增长率为15.8%。

收入上涨的同时，融汇悦生活的纯利以及毛利率在2021年却有所下降。其中纯利由2020年的0.54亿元下降至2021年的0.42亿元，降幅为22%；毛利率由2020年的31.4%下跌至2021年的30.5%。

“毛利率下跌是由于物业管理服务的毛利率由2020年的25.8%减少至2021年的24.8%，主要归因于非业主增值服务的毛利率减少。”融汇悦生活方面表示。

事实上，自2006年成立以来，融汇悦生活一直为关联公司融汇集团提供物业管理服务，自2008年以来一直为融汇集团提供商业运营服务。

招股书披露，2019年、2020年及2021年，融汇悦生活物业管理服务的收益，产生自融汇集团或其合营企业及联营公司所开发的物业占比分别为99.6%、99.7%及92.2%；而商业运营服务的收益，产生自融汇集团所开发的物业占比分别为100.0%、100.0%及100.0%。

“预期短期内大部分收益仍将继续产生自向融汇集团，但我们一直积极就向独立第三方开发的物业提供服务寻求业务扩张机会。”融汇悦生活方面表示。

截至目前，有多家物企在港交所提交过招股书但仍未上市，今年以来只有金茂物业成功挂牌，此外力高健康生活已通过聆讯。因此，在二度递表后，融汇悦生活能否成功上市还未可知。

“多数物业公司分拆上市，只是为母公司房地产业务进行另类补血的操作，当母公司房地产业务持续承压下，物业服务板块在市场上的支撑力量也开始松动。”沈萌告诉记者。

“去年4月以来，物管板块整体股价走势跟地产基本一致。因地产行业出清，诸多房企面临生死问题，使得市场对物管公司的未来成长性产生质疑，也对公司未来控制权归属担忧提升。”国金证券(600109)在今年初的研报中表示。

平安证券指出，今年2月份恒生物业服务及管理指数下跌7.6%，跑输恒生指数3.1个百分点。

而3月上半月，恒生物业服务及管理指数继续下挫，不过随着大市的回暖，目前物管股已经有所回温。

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