祥生活赴港IPO拟募资扩张增值业务 增值业务增长快速

又一家物业企业寻求在港股上市。

近日，祥生活服务集团有限公司(以下简称“祥生活”)正式向港交所主板递交上市申请，开启IPO征程。

招股书显示，2018年至2020年，祥生活服务的收入分別为人民币(下同)2.45亿元、3.39亿元及4.59亿元，复合年增长率为37%;净利润从2018年的1239.7万元增长至2020年的4686.1万元，复合增长率达94.4%。

增值业务是祥生活未来的发展潜力增长点。同期，公司自祥生集团获取的非业主增值服务收入分别为9530万元、1.52亿元及1.48亿元，分别占非业主增值服务总收入的61.5%、77.8%及78.4%。

截至2020年底，公司共计在9个省的26个城市管理116个物业，总在管建筑面积为18.4百万平方米;而订约管理项目也达到了210个，总合约建筑面积37.3百万平方米。

关于本次上市募资的用途，公司表示拟用于寻求策略收购及投资机会，扩大、多元化及差异化公司的增值业务，以及开发及升级智能系统、培养人才及建立专业团队等。

增值业务增长快速

祥生活服务前身为浙江省诸暨市祥生物业管理有限公司，自2002年开始向祥生集团开发的物业提供物业管理服务，公司业务包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三类服务。

截至2020年12月31日，祥生活服务共有116个在管项目，总在管建筑面积为1840万平方米，覆盖中国9个省26个城市;截至2020年底，订约管理210个项目，总签约建筑面积为3730万平方米，覆盖中国11个省40个城市。

根据中指研究院的资料，在2021年中国物业服务百强企业中，按综合实力计，祥生活服务排名第33位。

从业绩来看，2018年至2020年，祥生活服务的收入分別为2.446亿元、3.39亿元及4.591亿元，复合年增长率为37%;毛利分别为0.533亿元、0.816亿元及1.156亿元，复合年增长率达到47.3%。净利润从2018年的0.124亿元增长至2020年的0.469亿元，复合增长率达94.4%。

从业务结构来看，物业管理服务和非业主增值服务是祥生活服务的收入大头，但至2020年，物业管理服务逆转成为其最大的收入来源，该年贡献收入2.29亿元，约占50%比重。虽说祥生活服务的社区增值服务贡献仍然较小，但其增长潜力较大，贡献率从2018年的3.8%提升至2020年9.0%，增加5.2个百分点。

而在将来，祥生活服务显然对增值服务有更大的希冀，其拟将部分募资所得款用于丰富增值服务组合。尤其是，其计划专注于开发装修服务和资产管理服务两项新服务，其中资产管理服务建立在扩展停车场服务的基础之上，届时其角色将由物业代理转换为资产管理人。

从收入来源来看，祥生活的业务主要来源于母公司祥生集团。2018年、2019年及2020年，就祥生集团所开发物业提供物业管理服务的收入分别为5380万元、9950万元及1.97亿元，分别占来自物业管理服务收入的66.9%、77.9%及85.9%。

深耕浙江拓展全国化布局

自2016年起，祥生活服务实施“1+1+X”战略，即以浙江省为发展大本营，泛长三角区域为持续发展区域，同时布局重点潜力城市，现已进驻9个省的26个城市，总计管理116个项目，涉及在管面积1842平方米。截至2020年底，祥生活服务订约管理项目已达210个，总签约建筑面积达3730万平方米，覆盖11个省40个城市。

从区域分布来看，浙江省仍是祥生活服务重点发展区域，2020年有66个项目超过1000万平方米的在管面积在此区域;其他泛长三角区域的在管面积为714万平方米，两者合计占祥生活服务在管总面积的93.4%。

2018年至2020年，公司分别向浙江省的25个、44个及66个项目提供物业管理服务，分别占同期物业管理服务在管项目总数的53.2%、55.7%及56.9%。同期，来自向浙江省内项目提供物业管理服务的收入分别为4560万元、7460万元及1.41亿元，占公司同年物业管理服务总收入的56.8%、58.4%及61.6%。

祥生活服务在招股书中称，未来将扩大其在中西部地区及华南地区的业务并继续在其他具高增长潜力的省份如湖南、湖北、福建、内蒙古、辽宁及云南开展业务，同时将配置充足的资源以支持承接大型住宅社区、办公楼、政府及公共建筑、工业园区、医疗机构、学校及医院，以进一步提高市场份额及全国影响力。

知名地产分析师严跃进表示，祥生活进入港股市场，说明积极和资本市场接触，也有助于企业的更好发展和成长。当前物业企业上市是一个较大的潮流，空间也很大，类似企业上市，完全可以找到一个比较好的发展空间。对于祥生活来说，其后续上市后需要再接再厉，在物业和社区服务方面积极研究，寻找到一个更好的发展空间。必要时候也需要积极做业务推广，真正在行业中树立地位。